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土地・建物の評価額（ローンのない場合）　
簡単に評価するのであれば、市役所で固定資産評価証明を取得するか、４月に市役所から届く固定資産税の通知書に記載された評価額で財産を計算する という方法（記載されている金額は固定資産評価証明と同じです）があります。ただし、固定資産での評価は一般的に価値が低めに評価されがちですから、ご夫婦の合意で多少高めに見積もってもいいでしょう。

ローンが残っている土地・建物の評価額（売却しない場合）
わかりやすい方法としては、頭金とローンの返済額のうち元本に充当された金額だけの価値があると評価する方法です。
例えば頭金５００万円を含めて３０００万円でマンションを購入したとしたとします。従って元金２５００万円のローンを組んだことになります。 返済によりローンの元金が８００万円残っているとしましょう。そうしますと、頭金５００万円と返済した元金の１７００万円の合わせて２２００万円の 価値があるとみるわけです。しかし、この手法をそのままマンションにあてはめると、年数が経って建物の価値が減少しているのに買ったときの価値で計算されることになり財産分与では不都合を生じます。そこで簡単な方法としては、上記の金額に（４０年−ローンを払った年数）÷４０年をかけるという 方法があります。これは鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリートの耐用年数が税務処理上４０〜５０年とされていることを利用したものです。正確には算出できませんが、そこそこ妥当な額を算出してくれます。実際に例題で検討してみましょう。

例　夫が頭金を５００万円出して４０００万円のマンションを購入した。３５００万円のローンを組み、１０年経って元金が１５００万円まで減ったところで離婚することになった。財産分与の際に、妻にマンションを与えるとすると、財産評価をどうすべきか。
回答　頭金が５００万円、ローンの元金の減少が２０００万円なので、マンションにはとりあえず２５００万円の価値があると考える。 ここで、（４０年−１０年）÷４０年＝０．７５なので、２５００万円×０．７５＝１８７５万円となり、マンションの現在の価値は１８７５万円と判断する。ここで、婚姻中は夫婦が５０％ずつ財産寄与に貢献したとすると、夫が負担した金額は頭金５００万円とローンの元金減少分の半額１０００万円、 妻が負担した金額はローンの元金減少分の半額１０００万円なので、夫と妻の負担額の比は３：２だから、このマンションについては夫が６０％、妻が４０％の権利を持っている状態であると考えることができる。そこで、マンションを妻に与える場合、夫は１８７５万円の６０％である約１０００万円を妻に与えたものとして計算してもよい。
注　（４０年−ローンを払った年数）÷４０年をかけるという手法は、当事務所のクイック離婚協議書作成サービスを利用するための簡便な手法です。 要するに１５０００円という低料金で離婚協議書を作成するための当事務所独自の簡便な計算方法ですから、厳密性はないことにご注意下さい。
ローンが残っている土地・建物の評価額（売却しない場合）　そのローンの支払いはどうするの？　
債務者や保証人を変更できるかどうか？という問題は、銀行等の判断によるわけです。例えば、いくらかローンの残っているマンションを離婚に際して妻に譲るという場合、マンションをもらう以上、ローンの支払いも妻に交替する方が自然だと言えます。しかし、お金を貸している立場の銀行がそれを認めるかどうかは原則的に自由なのですから、ここでは判断しようがないことです。当事務所の１２０００円のクイック離婚協議書作成サービスは多額のローンの残っている住宅があって、債務者や保証人の変更をしたい場合には不向きだということです。条件が当てはまる方には申し訳ありませんが、限界があるということをご理解下さい。

ローンが残っている土地・建物の評価額（売却する場合）　
売却すればローンが完済できる場合は計算が楽です。
しかし、現実的な問題があります。多くの方は土地・建物が売れるか？、その金額がいくらになるか？ということよりも離婚を先に進めたいと考えていますから、離婚協議書を作成する段階では土地・建物はまだ売れていないわけです。では、夫名義の土地・建物を売って離婚後にその売却代金が支払われるという保証があるのか？という問題があります。そのような不払いを防止する方法はいくつかありますが、１００％防止できる方法はない、というのが現実です。可能ならば、土地・建物が夫名義の場合には財産分与の際に、預金を妻が取り土地・建物の売却代金は夫が得るという形式で、なるべく「取りはぐれ」のない方法を考えるのが宜しいでしょう。上手な財産分与を考えるのが、弁護士さんなどの価値でもあります。当事務所は「安くてそこそこ使える離婚協議書」の作成を目指すわけですから、お互いに不都合が生じない財産分与の方法はご夫婦で考えてみて下さい。

土地・建物を所有していない方（賃貸住宅や親所有の家に同居している方）　
土地建物の財産分与・ローンの負担で頭を悩ます必要がないという点で、ラッキーです。主な財産が存在しないか現金のみの方、分けるのは簡単です。

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